现在的重庆楼市就是一个矛盾综合体！
如果你告诉别人，这个楼盘卖得很差。
——他们会反驳：某某楼盘开盘日光。
如果你又说，那个楼盘卖得超好。
——他们又会反驳：某某楼盘还在挂零蛋。
不要被这些冷热两极的现象迷惑了眼睛。现阶段，重庆楼市主旋律就是不断的分化。
下面这几个居于市场关键节点的分化，会直接影响你的买方决策与结果。
壹
产品分化：命运天壤之别
如果，我们仅凭这个楼盘卖得超高、那个楼盘卖得很差，去片面、粗暴地判定行情好与坏，完全错误。
至少，要加上一个非常重要的前提：楼盘是何性质？目标客群是刚需、改需还是投资？
这是重庆楼市正在经历分化的第一个特征：客群类型、产品类型不一样的楼盘，处境截然不同。
价格亲民又有性价比的刚需型楼盘，还是可以轻松点过日子的。
克而瑞发布的周报显示，上周一共12个楼盘加推，总体认购率约50%。其中，去化率高于80%的楼盘，推出的新房源均为高层和小高层。以万科四季花城为例，建面约66-90㎡的高层、建面均价约元/㎡、套均总价72-99万，还带装修。再加上现在小户型本就非常少，加推去化率也因此达到88%，高于上周总体去化率38个百分点。
（数据来源于克而瑞）改善型产品，特别是再改类和高改类，所承受的压力，恐怕只有弘阳天宸一品最有发言权。
年5月30日，首次进入重庆的弘阳踌躇满志，以元/㎡的楼面地价拿下石桥铺地块，刷新去年主城区土地成交楼面地价的天花板。
一时风头无两。
（年成交楼面价TOP10排行榜，来源今年5月，弘扬天宸一品首次开盘，接连推出2号楼和4号楼，套内约-㎡、总价万到万的高层。直到现在，半年过去了，弘阳天宸一品一套都没有卖出去，网签数据依然为零。
投资型产品现在难不难？江北嘴壹号院也有发言权。
这个楼盘去年被称为“江北嘴神盘”，在宣传为零的情况下，去年两次开盘都取得了“开盘即售罄”的销售神迹。
而今年，江北嘴壹号院改卖主攻投资客的5号楼，套内约40-66㎡、均价约2.8-3.1万/㎡，瞬间走下神坛，销售速度急速下滑，陷入去化迟缓的境地。
贰
心态分化：求求你买房子
为什么不同类型的楼盘会面对南辕北撤的命运？从表面上看，是产品类型造成的差异。从本质上看，是楼盘为鱼肉、客群为刀俎。
对刚需购房者来说，当前是可以掌握到一定主动权的。
首先，有相对宽裕的时间和余地去选择。其次，现阶段房价比较稳定。再者，开发商为了冲业绩，又拿出了各种优惠促销政策。确实是出手的好时机。
但是，仅仅是“一定主动权”。
因为大家都识货。
拿前段时间开盘秒光的中央公交公园来说，套内约74-㎡的小高层、建面均价约元/㎡，这种面积、这种价格，在中央公园是不是神一般的存在？
改需购房者就不一样了，掌握的是全部主动权。
尤其那些手上至少两套房、现有居住品质不错的再改甚至高改类购房者。
前年重庆房价经过一轮上涨后，为了让价值匹配上价格，或者说，为了卖出更高的价格，开发商纷纷开始走中高端楼盘路线、进行产品硬软件升级。
年也因此被称为重庆改善类购房需求的井喷之年，以及，品质居住元年。
而现在呢？当初被提前“洗劫”的改善类购房需求，让如今的中高端楼盘不得不冷淡营业。因为它们的“衣食父母”已经不愿意轻易掏钱买单。
他们的心态大抵是：我不缺房子，为什么非要买？更何况，现在买房能赚吗？
投资型购房者，或许正压着手等待下一次博弈。
乱买房子乱挣钱的时代早已是过去式。
房价稳中微涨对自住客来说是好事，至少短期内不用恐慌。对投资客，尤其是那些打算持有几年后转手就卖的短线投资客来说，却相当于晴天霹雳。
在“房住不炒”大基调下、市场寒冬的较长周期里，重庆房价未来三四年还能涨多少？以后出手时有没有人接盘？接盘的价格怎么样？
基于这些问题，投资客就是谨慎，不敢随意出手。
叁
板块分化：领涨抗跌VS跟涨先跌
重庆楼市分化的第三个特征，是板块分化。
所谓的板块分化更多是指，当市场进入下行通道，谁的房价更能扛得住。
因为房价的实质不是开发商定的价格数字，而是一种价值集合体，附着了房子脚下的那片土地的地段价值，周边的交通、商业、学校、医疗、环境的资源价值，产品的硬件、软件的品质价值。
所以，当我们谈论房价跌不跌时，会出现一个调侃却真实的观点：
“大家都看得上的地方，不管它卖不卖得掉，价格还是涨。反正核心区楼盘少，定价定高点、周期拉长点，万一熬到周边都没楼盘了，就可以卖得更贵了。”
市场下行期，主城核心区能够“领涨抗跌”，近郊热点板块可以稳得住，远郊且冷门的板块大概率会“跟涨先跌”。
肆
二手房分化：挤出泡沫、回归真实
重庆比较主流的几家房源网站上，贝壳找房挂出的二手房约13.6万套、房天下约20.4万套、诸葛找房约23.5万套。
（贝壳找房-二手房）（诸葛找房-二手房）少则13万套、多则23万套，是令人咂舌的二手房挂牌量。于是很多人开始唱空：难道这还不能证明一大堆人都在抛售自己手上的房子吗？二手房的“堰塞湖”快炸了吧！
但是，挂牌量只能说明卖家的态度，只能勾出二手房一半的基本面。另一半基本面，要靠买家来提供。
目前，那些配套可见、位置不偏、价格合理甚至略有降价的二手房，仍然受欢迎。换句话说，只要业主不再挂胡乱挂高价，保持平和的价格心理预期，用符合房源真实价值的价格去投石问路，才是正道。例如，最近两个月稳中有跌的挂牌价。
（数据来自诸葛找房）而那些定价虚高、价格匹配不了价值的二手房，买家凭什么要给它买单？
分化，可以说是当前拨开重庆楼市营业冷淡的迷雾后，最客观的真相。
也许，“唱空派”和“唱多派”都不愿意看到这个词，但理智的购房者必须认识到：现在的重庆楼市表面上是冲高回落，实际上是回归理性。
当分化周期来临，对于购房者来说，买房之前先摆正心态比纠结买房时机更有用。
如果你是想要换房且把居住属性摆在首位（把资产属性摆在第二甚至更靠后的位置）的改需，现在是很好的时机。
如果你是首次买房的刚需，在所选楼盘的配套不是那么多的情况下，优先考虑交通和商业配套，一个解决通勤问题、一个解决生活问题。其它的配套，建议按照优先级进行取舍。
如果你是二手房买家，趁着卖家回归理性，做好买房预算再找一个专业的中介工作人员进行房源匹配，可能比任何观望都来得实际。
如果你是投资客，尤其是散户，再买套房子放在手上作为固定资产长期持有，抵抗通货膨胀和钱贬值，未尝不可。如果你只是想短期获利，靠投资房产发大财，不可控性太大。